年化利率25%,你敢用“全款代购”买房么?

财经资讯 4个月前 Aaron
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房价持续上涨的时代,时隔多年,“全款代购”这种购房交易模式卷土重来

对于急需买房的购房者来说, “全款代购”成本不菲,但在资金短缺的情况下,这是他们为数不多的选择之一。

“全款代购”可以让部分购房者在短时间筹措上百万资金,买下心仪的房子。然而,这种看起来不错的交易方式,实则暗藏风险,轻则上当受骗,重则房钱两失。

1. 救命稻草

“现在房价比较低,好多客户都在操作全款代购房这块。”某担保公司业务人员王若飞发出这样一条微信开始向他的潜在客户推销平台的新业务。

“全款代购”是什么?其实,它并不神秘,简单来说类似过桥贷。

举个例子,A先生看中一套极为满意的二手房,但业主要求全款。可A先生手上的资金只够首付,又不好意思向亲戚朋友开口,这时候,A先生就可以通过担保公司利用“全款代购”的方式来筹措资金。

其操作具体模式是,A先生通过担保公司找一个资金方,资金方对A先生的征信、工作银行流水等基本信息进行审核后,贷给A先生一笔钱,这笔钱通常为房屋除首付之外的尾款,A先生利用手中的首付和通过资金方借来的钱,全款买下房子。

房产证过户之后,担保公司用A先生的房产证去银行作抵押贷款,银行贷款下发后,A先生将钱还给资金方,然后按月还钱给银行。

但其实,目前除了担保公司,一些金融贷款公司作为资金方也会直接找客户办理“全款代购”业务,其方式大同小异。

那么,“全款代购”适合什么样的购房者去用,又有哪些优势?

“优势1:买房只有首付4成或想买二套高首付这样,可以直接全款代购下房本做银行贷款,利率和银行按揭差不多,可能还要低;优势二:全款买房可以和卖家聊价格,可以聊得很低的成交价;优势三:全款买房能节约税费。”王若飞如此介绍,因为是房产证抵押贷款,因此其贷款利率比按揭更低,且贷款成数会更高。

其次,若二手房满足“满五唯一”的条件,还能省下一笔不少的税费。

但这些都基于一个前提条件,即在房屋交易过程中,房产证能在1~2个月内完成过户。

“如果下房本是在半年或一年以上,全款代购不了。”王若飞称这是由于资金方所收取的垫资成本实在太高,而能够在短时间内拿到房产证的房子其实就两类,一是部分开发商急于出售的新房;二是业主要求买家付全款的二手房。

不仅如此,王若飞还称,事实上,“全款代购”模式在行业中一直存在,只不过因为对于购房者而言,资金成本太贵,导致用的人太少,甚至在一段时间里曾被人遗忘。

那“全款代购”模式的垫资成本到底有多高?

“月息2.1。”王若飞直言这是业内公开的价格,而这还只是购房者在办理“全款代购”过程中需要支付给资金方的垫资利息。

此外,由于担保或中介机构还要帮助购房者办理房产抵押贷款,因此,购房者还需向此类机构支付贷款总额1%的服务费用。

也就是说,假设A先生看中的是北京一套价值520万的房子,除首付210万之外,若要通过“全款代购”筹资310万元,借款期限两个月,那么,A先生仅向资金方和中介支付费用就已高达16万元。

且值得一提的是,资金方向购房者收取的2.1%的月息,若换算成年化利率高达25.2%,已经超过受国家法律保护的民间借贷利率红线

成本虽高,但对于急需购房又缺乏资金的人来说,这不失为一种捷径。对于购房者而言,选择“全款贷购”原因之一也是因为通过房产抵押可以拿到比按揭更低的利息,那是不是所有用“全款代购”的用户都能获得低息贷款?

“有特批的名额,每个季度都会有,但是也要看个人资质评级达不达标准。”王若飞称,银行有自己的系统,审核用户的资质,并将借款人进行分级,若达标就能申请特批,但只要征信没问题,一般都不会低。

也就是说,购房者若在购房过程中使用了“全款代购”,除了能解决短期的资金压力,购得房子之外,并不能获取太多其他好处,反而还得向资金机构和中介支付一笔价格不菲的服务费。

这还是只是一方面,对于购房者而言,在“全款代购”的过程中,还有可能面临多重风险。

2. 风险暗藏

“这种模式前几年就有了,是存在法律风险的。”北京金诉律师事务所主任王玉臣坦言,并表示早在2013年在北京就曾接触过此类模式的咨询

“首先,加大购房成本,整个过程下来,中介方是要收取服务费的,出资的金融机构也是收利息的,且一般比银行贷款利息要高,其次,采取整个模式,如果整个交易流程拉长,一环扣一环,在这个流程里任何一个环节出现问题,作为购房人都会很麻烦。”

在王玉臣看来,“全款代购”主要存在三大问题。

一是利息,王玉臣称,若按月息2.1%来算,资金机构的年化利息已超过24%。从监管来看,已超过法院支持的民间借贷最高利息,无限接近高利贷

其次是中介对于银行放款速度的不可控。

王玉臣认为银行放贷的时间往往受政策所影响,有时放款快,有时放款慢,其速度难以控制。

“如果银行放款慢,每多一天就是一笔不菲的利息,而这个放款时间往往不是中介能决定的。”

再次是房屋交易过程中,因房屋过户或房屋债务等原因而产生的一系列问题。

“这是一个比较理想的模式,但如果在这个过程中,比如购房过程中出了问题,房产证一时半会儿拿不来,或业主在卖房过程中涉及抵押查封,导致最后购房失败,而房主又没钱退,这个时候,购房者就会陷入两难的困境。”

王玉臣向PropTech研习社分享了自己曾遇到的一个案子。

买卖双方进行交易,购房者给卖方付了绝大部分房款,但卖方因欠巨额外债,房款到手就还债了,同时其名下的房产也被查封。

“在房子被查封的情况下,除非能够出钱将查封对应的房产给还了,否则法院是不会判过户的,但这个时候要想顺利拿到房产证几乎是不可能的。”王玉臣坦言。

“成本高,风险高,整个流程里不能出任何问题,出了问题就很麻烦。”王玉臣如此评价“全款代购”,在他看来,“全款代购”出现的原因就是因为购房者资金不足,这种模式看起来短期内便实现了交易目的,但实际成本却大大增加。

此外,王玉臣提醒到,能玩“全款代购”的公司很多都是小额贷款公司,在与购房者交易的过程中,签订的合同条款往往是苛刻的,比如还款时间、利息、违约金等,都有可能是格式条款,这对于购房者而言,极为不利。

“存在即合理”,“全款代购”之所以能出现,势必是因为有市场需求,尽管成本高昂,暗藏风险,一些购房者还是会选做其用。

那么,业内人又如何看待“全款代购”?

一位不愿具名的房产中介告诉PropTech研习社,中介公司主要赚取的是手续费用,对比多家类似公司,就会发现其中的猫腻,从利息来看,没有比银行更便宜的钱。

另一位中介亦称,如今,交了钱房本却下不来的事件比比皆是,而办理“全款代购”最核心的要素就是房本,倘若短时间内拿不到房本,但购房者又与资方完成贷款,签订合同,其后果不堪设想。

此外,一位房地产开发商称虽然并不十分不了解“全款代购”,但从模式来看,肯定存在风险。

“不建议操作。”上述开发商直言,“买二手房还是建议咨询大的中介公司。”

标题:年化利率25%,你敢用“全款代购”买房么?

版权声明:Aaron 发表于 2020-07-14 20:06:40。
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